Planejamento financeiro é requisito para compra da casa própria

Por Mel Castro
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08 jan., 2019

Novas regras para casos de desistência de compra de imóveis na planta, que preveem multa de até 50% do valor pago, reforçam necessidade do consumidor programar recursos para evitar perdas

Foi com planejamento e estimativas de custos que o piloto de aeronave Joaquim Carlos de Oliveira Junior, de 40 anos, decidiu pela compra de um apartamento na planta. A aquisição foi de uma unidade em empreendimento lançado em 2015 e entregue ano passado. Ele pegou as chaves em julho e, hoje, está nos últimos preparativos para se mudar com a família para o local.

Segundo ele, a aquisição da unidade na planta foi motivada pela facilidade de pagamento até a entrega do imóvel. “É a segunda vez que faço isso e tenho conseguido valor melhor na planta do que pronto”, diz. Joaquim informa que comparou o valor pago com o que está sendo pedido por apartamentos à venda no local atualmente, “é maior. Eu não conseguiria comprar esse imóvel hoje”.

O diretor da Dinâmica Engenharia, Mário Valois, diz que o comprador precisa desembolsar menos dinheiro de imediato ao comprar na planta.

Ele exemplifica que, numa negociação de empreendimento que será entregue em três anos, o consumidor precisaria, a princípio, de no máximo 10% do valor do bem e poderia parcelar o que faltaria para chegar aos 40% geralmente pagos à construtora antes do financiamento bancário, durante as obras. Já na compra de imóvel pronto, em média, se pede os 40% de entrada. “Tem muito mais gente com os 10% de imediato”, cita.

No caso de Joaquim, ele diz que a compra do imóvel foi negociada com a construtora. “Fiz um plano de pagamento que cabia no orçamento e fui pagando até receber a chave”. Ele diz que o mínimo a ser pago até a entrega era 30% do valor do imóvel, para financiar o restante junto ao banco. Com o planejamento de orçamento que ele fez, conseguiu quitar 55% do montante e financiou os 45% restantes com prazo de 30 anos para pagar. “Já tinha feito estudo de qual seria a parcela e foi dentro do valor”.

O apartamento anterior ele quitou e vendeu antes da nova aquisição. Para a escolha do atual, o piloto diz que levou em consideração a localização, no Setor Bueno, e a proximidade com a escola da filha de quatro anos, que fica na quadra atrás do seu imóvel, evitando deslocamento de carro. Também buscou um espaço mais amplo, saiu de um apartamento de 85 metros para 172 metros.</CW>

Distratos

Na avaliação do diretor da Dinâmica Engenharia, Mário Valois, consumidores como Joaquim, que preferem comprar imóvel no lançamento, não devem se afugentar com as regras que passaram a ser adotadas no País em caso de distratos. “O comprador real não vai sumir. O especulativo vai desaparecer.”

Sancionada pelo ex-presidente Michel Temer no final do ano passado, a Lei 13.786/2018, que regulamenta o distrato imobiliário, prevê que no caso de desistência da compra de imóvel na planta a multa poderá chegar a 50% do valor pago se a unidade fizer parte de empreendimento que tiver patrimônio próprio (patrimônio de afetação). Quando o patrimônio do imóvel estiver misturado com o da construtora, a multa será de até 25%.

Se fosse comprar hoje unidade na planta, Joaquim diz que “levaria mais a sério a escolha do imóvel”, diante da possibilidade de multa de até metade do valor pago. “Avaliaria mais vezes para ter certeza que quero o imóvel”.

Mário afirma que geralmente registram cerca de 30% de distratos a cada lançamento, o que costuma ocorrer com outras construtoras. “Se as empresas não estivessem capitalizadas os 30% prejudicariam os outros compradores, porque faltaria recurso para concluir no prazo. É bom pra todo mundo a segurança jurídica,” pontua.

Parte dos compradores prefere imóveis prontos

Do total de unidades da EBM Desenvolvimento Imobiliário comercializadas ano passado, 70% foram de imóveis na planta e 30%, prontos. Celso Antônio de Souza Júnior, diretor de incorporação da Região Centro-Oeste da empresa, diz que um dos motivos é a maior diversidade de escolha que a fase de lançamento oferece. “Na planta tem opção de escolher insolação, altura/andar, vaga de garagem, possibilidade de ter ou não escaninho... Quando vai comprar imóvel pronto não tem tantas opções como na planta”, cita.

Na avaliação de Celso, a aquisição de unidades prontas geralmente é feita por quem deseja uma mudança imediata. Outra diferença, diz, está no planejamento para pagamento da primeira parte do imóvel, que é a curto prazo, ante ao que compra na planta, que se programa para pagar até o prazo da entrega, geralmente entre dois a três anos.

Para a engenheira de alimentos Renata Melo, 41 anos, independente de todos os fatores envolvidos na aquisição, ver o imóvel concluído pesa na sua escolha. “Muda totalmente. Na unidade pronta a gente tem a real dimensão do que vai receber.”

Renata e o marido, o odontólogo Luiz Gustavo Melo, 44 anos, assinaram em agosto o contrato de compra de uma unidade recém-entregue em empreendimento no setor Marista. A mudança ocorreu em outubro. Segundo Renata, entre os fatores que pesaram na escolha do apartamento estão o tamanho e a localização.

O casal saiu de um dois quartos no Bueno para o atual, com quatro, e próximo à Alameda Ricardo Paranhos. “Levamos uma vida mais fitness, gostamos de acordar, correr, nadar na piscina e depois tomar café”, cita. Outro ponto que ela diz terem achado favorável foi a churrasqueira interna. “Porque gostamos de receber os amigos em casa. No outro não tinha”.

Ela informa que a aquisição do novo imóvel foi programada. “Quando a gente comprou, foi exatamente quando fizemos cinco anos de casados. Foi sonhado. Planejado. Até para a chegada dos filhos, que estão nos planos”.

Para a compra Renata informa que somaram os salários e cada um entrou com 50% do montante. Segundo ela, a negociação do imóvel foi feita sem corretor, diretamente com a construtora, que aceitou o apartamento que eles tinham como entrada. O restante, financiaram com o banco.

A engenheira de alimentos conta que quando foram visitar o imóvel chegaram a ver outra opção de planta, menor. Mas desistiram ao conhecer a unidade que compraram. “Ficamos apaixonados porque é uma sala ampla”, comenta ao reforçar o quanto ver o espaço contribuiu para a escolha.

“Pra gente foi um diferencial enorme. Já cheguei, olhei e visualizei como distribuiria os móveis. Na planta tenho essa dificuldade. Não é como você vê. Promete que vai entregar numa data e não entrega. Não compraria na planta”, afirma.

Mudanças

Segundo Celso, da EBM, na aquisição na planta, geralmente o cliente teme o risco da entrega. Mas, diz, isso pode ser blindado com a observação do histórico da empresa e com a verificação se o imóvel tem patrimônio de afetação. Situações que ele cita que deverão melhorar com a lei que regulamenta os distratos imobiliários.

Conforme a Lei 13.786/2018, caso o atraso na entrega passe de 180 dias e o consumidor não deseje romper o contrato, será devida ao comprador, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente conforme índice estipulado em contrato. “Se a incorporadora não cumprir (o prazo) o risco é muito grande para a incorporadora, pode comprometer a saúde financeira”, avalia o diretor.

Atenção ao preço e a localização são algumas das recomendações

De maneira geral, o recomendado é comprometer no máximo até 30% da renda com despesas, como financiamento e prestações, segundo informa o economista Jeferson de Castro Vieira, professor da PUC Goiás. Na avaliação do economista, seja para compra na planta ou de imóvel pronto, é importante que o consumidor pesquise o preço de imóveis semelhantes na região onde há o empreendimento de interesse para verificar se está pagando um valor adequado.

No caso de compra na planta, ele diz que uma vantagem é a possibilidade de comprar uma unidade mais barata, se for numa região não valorizada mas com potencial de valorizar. Para tanto, o economista informa que é importante ver se o imóvel está em uma área de expansão, avaliar as benfeitorias públicas, que poderão contribuir com a valorização futura do imóvel. Jeferson pontua, porém, que o atual momento não é de valorização. “Tem muito imóvel para vender e alugar. Nesses próximos dois anos aproximadamente não tem nada sinalizando valorização.”

Para os interessados em negociar imóvel no lançamento, ele diz que alguns outros cuidados são demandados. “Na hora de comprar tem que calcular muito o risco, se tem dinheiro para pagar os balões, fazer muita conta, se não vai perder o que foi investido.” O economista cita que um dos grandes problemas nas aquisições de imóveis na planta é o comprador não pensar no custo como um todo, que tem além das prestações, os balões.

O economista alerta ainda que os interessados em comprar um imóvel com financiamento bancário devem antes de fechar negócio ver se atendem as exigências para obtê-lo.

Reportagem: Carla Guimarães (carla.guimaraes@opopular.com.br)

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